VILLA MARTEL : UN BÂTI STABLE… MAIS UN STATUT JURIDIQUE QUI CHANGE

Depuis plusieurs années, la mairie de Saint-Raphaël affirme que la Villa Martel serait devenue une « ruine » par « usure du temps antérieure à 1992 ».

Pourtant, les documents administratifs, judiciaires et techniques montrent une réalité différente mais surtout une évolution étonnante du statut du bâtiment au fil des procédures.

Voici les faits.

1992 - 1996 : une maison abîmée par des squats mais encore en bon état

Les photographies aériennes IGN entre 1992 et 1996 montrent clairement la présence d’une toiture.

Un procès-verbal d’huissier du 31 mai 1996, établi en vue de l’adjudication, confirme également l’existence d’un bâtiment encore couvert comme le montrent les photographies annexées.

Ces éléments rendent difficile l’idée d’une ruine déjà constituée avant 1992.

1996 : une explosion autorisée

Le 25 septembre 1996, la mairie autorise le tournage du film Double Team, incluant une explosion.

Après cet événement, la toiture disparaît, comme le confirment les photographies aériennes à partir de 1997.

1997 : la mairie parle d’un « terrain nu non constructible » et en même temps d’un SHON reconstructible

Après la vente aux enchères à la suite d’une adjudication, la mairie tente en 1997 d’exercer son droit de préemption pour 160 000 francs, en présentant le bien comme un terrain nu non constructible.

21 novembre 1997 - Certificat d’urbanisme délivré par la Mairie de Saint-Raphaêl :

Pourtant ce document fait état d’une surface hors œuvre nette (SHON) reconstructible de 120 m².

Comment ce lot peut-il être décrit en l’espace de quelques mois comme étant un terrain nu non constructible par la mairie dans le cadre de la demande de préemption puis comme ayant un SHON reconstructible par l’urbanisme dans le cadre de ce certificat d’urbanisme ?

1999 : l’État confirme la reconstructibilité

21 mai 1999 - conclusions du Commissaire du gouvernement :

Ce rapport confirme la reconstructibilité du bâtiment.

30 juin 1999 - Tribunal de grande instance de Toulon (juge de l’expropriation) :

Le tribunal fixe alors la valeur du bien à environ 600 000 francs, sur la base d’un bâti reconstructible.

19 septembre 2000 - Cour d’appel d’Aix-en-Provence : elle reconnaît l’origine d’un sinistre

L’arrêt décrit un bâtiment :

• sans toiture
• sans planchers
• sans menuiseries
• mais dont les murs subsistent

La Cour d’Appel décide sur cette base de décrire la maison comme étant en état de « ruine » afin de statuer sur la valeur d’expropriation.

Mais ce jugement ne statue pas sur le droit à reconstruire !

Bien au contraire, cette Cour précise également l’origine de cet état :

« Ayant servi de lieu de tournage, elle a été malencontreusement incendiée. »

Autrement dit, la dégradation du bâtiment est liée aux événements du tournage de 1996, et non simplement à une usure du temps.

Ce point est important car en droit de l’urbanisme, lorsqu’un bâtiment est détruit à la suite d’un sinistre identifié, la reconstruction à l’identique peut en principe être autorisée.

Pourtant :

27 novembre 2000 - déclaration de travaux pour la réfection de la toiture et des fermetures à l’identique

Cette demande a été refusée car le bâtiment devait être regardé comme une « ruine », et faire l’objet d’une demande de Permis de Construire.

11 septembre 2001 - Demande de Permis de Construire n° 83118 01 C0240

Demande de restauration à l’identique de la maison.

L’administration ne répond pas dans le délai de l’instruction, ce qui en droit de l’urbanisme crée une décision implicite de refus.

Les propriétaires demandent alors la communication des motifs du refus.

18 décembre 2003 - Tribunal Administratif de Nice - n°9801446

Les propriétaires saisissent le Tribunal Adminsitratif de Nice pour excès de pouvoir.

Il en résulte l’annulation du refus de permis, le tribunal jugeant que :

- la maison n’était pas juridiquement inexistante

- la mairie devait examiner correctement la demande de permis.

Le jugement estime notamment que le refus était illégal.

06 janvier 2005 - Nouveau refus du permis

Après l’annulation du premier refus par le tribunal administratif, la mairie rend une nouvelle décision de refus.

Les motifs invoqués sont notamment :
• l’état de « ruine » du bâtiment
• l’absence de sinistre identifiable
• l’absence de réseau d’eau
• l’absence de droit à reconstruire, la destruction étant attribuée à l’usure du temps avant 1992 et non à un sinistre.

Cette analyse interroge au regard de plusieurs éléments du dossier :
• les photographies montrant la présence d’un toit avant l’explosion de 1996 ;
• le certificat d’urbanisme de 1997 mentionnant une SHON reconstructible de 120 m² ;
• les conclusions du Commissaire du Gouvernement en 1999 confirmant cette reconstructibilité ;
• l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de 2000 indiquant que la maison « a été malencontreusement incendiée » lors du tournage de 1996.

Les décisions juridiques rendues par la suite continueront pourtant de retenir l’hypothèse d’une dégradation progressive liée à l’usure du temps avant 1992, et non celle d’un sinistre lié aux événements du tournage de 1996.

Pourtant, plusieurs éléments matériels aujourd’hui disponibles - photographies aériennes, procès-verbal d’huissier de 1996 et documents liés au tournage - montrent que la maison possédait encore sa toiture avant cet événement.

Ces éléments invitent donc à réexaminer sereinement l’analyse retenue à l’époque.

Car en droit de l’urbanisme, lorsqu’un bâtiment est détruit à la suite d’un sinistre identifiable, la reconstruction à l’identique peut en principe être autorisée au titre de l’article L111-3 du Code de l’urbanisme.

Même si l’administration n’a pas, à ce stade, pris position sur ces nouveaux éléments apportés ces derniers mois et continue à ne pas répondre à nos questions pourtant légitimes sur ce point, ils conduisent aujourd’hui à s’interroger sur l’interprétation retenue dans les décisions antérieures.

Mais même sans cette reconnaissance d’un sinistre, la jurisprudence actuelle confirme que l’état actuel de la maison n’est pas une « ruine » au sens juridique du terme.

2021 : la jurisprudence du Conseil d’État

4 août 2021 - décision du Conseil d’État :

La haute juridiction précise qu’un bâtiment ne peut être regardé comme une ruine dès lors que sa structure et sa volumétrie restent identifiables.

Elle indique notamment qu’un bâtiment peut conserver son existence juridique :

« même en l’absence de toiture, de planchers ou de menuiseries » dès lors que les murs porteurs subsistent et que l’implantation du bâtiment demeure identifiable.

Pour un état matériel très proche de celui décrit par la Cour d’appel en 2000, la conclusion juridique est donc radicalement différente.

2024 - 2025 : les expertises techniques

20 janvier 2024 - Avis technique de réhabilitation :

Un entrepreneur confirme que le bâtiment est techniquement réparable.

09 juillet 2025 - Expertise judiciaire ordonnée par la mairie

L’expert judiciaire conclut également que « le bâtiment est techniquement réparable »

Une incohérence qui interroge

En moins de trente ans, le même bâtiment aura donc été successivement qualifié de :
• terrain nu non constructible
• bâti reconstructible
• ruine non reconstructible
• bâtiment techniquement réparable.

Autrement dit : le bâtiment est resté le même, mais son statut juridique a changé à plusieurs reprises au fil des procédures.

Trente ans après les premiers recours effectués dans les règles, une question simple demeure :

le statut juridique d’un bâtiment peut-il réellement évoluer autant… alors que le bâtiment, lui, n’a pas changé ?

Et dans ces conditions, pourquoi refuser encore aujourd’hui d’examiner sereinement les nouvelles preuves apportées ainsi que la jurisprudence récente et donc la possibilité de sa réhabilitation ?

Les documents et décisions de justice sont accessibles sur www.villamartel.com

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