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VILLA MARTEL : COMMENT LA MAIRIE A TENTÉ DE PRÉEMPTER À 1/10ᵉ DU PRIX DU MARCHÉ

Imaginez la situation suivante.
Vous trouvez un acquéreur prêt à acheter votre bien immobilier au prix du marché.
Au dernier moment, la mairie décide de préempter… mais en proposant environ un dixième de ce prix.
La vente est bloquée.
S’ensuit alors une procédure judiciaire de plusieurs années destinée à fixer la valeur de préemption. Cette procédure confirmera d’abord que l’évaluation initiale était erronée, avant d’aboutir finalement à retenir un prix très inférieur à celui révélé par le marché.
Une situation qui interroge d’autant plus lorsque l’on découvre que cette décision repose sur une qualification du bâtiment qui sera ensuite contredite par des preuves photographiques issues de constats d’huissiers et d’autres analyses techniques et juridiques, dont celle du Conseil d’Etat.
Cette situation peut sembler difficile à croire. Pourtant, c’est exactement ce qui s’est produit dans l’affaire de la Villa Martel.

Pour comprendre comment une telle situation a pu se produire, il faut revenir sur la chronologie complète de cette tentative de préemption.

UNE VENTE AUX ENCHÈRES APRÈS UNE EXPLOSION AUTORISÉE

Fin 1996, la maison perd son toit après une explosion autorisée par la mairie dans le cadre du tournage du film Double Team.

La Villa Martel est ensuite vendue aux enchères pour environ 500 000 francs dans le cadre d’une adjudication engagée avant même l’autorisation de tournage et la destruction du toit.

Ce prix trouve sa cohérence dans le fait que :

• la maison était privée de sa toiture
• elle nécessitait d’importants travaux

Mais contrairement à ce que laisse entendre la mairie aujourd’hui, la société acquéreuse remplit sa mission.

En quelques mois, elle trouve un acquéreur prêt à acheter le bien 1 800 000 francs.

Autrement dit : le marché avait parlé.

LA MAIRIE BLOQUE LA VENTE

Au moment où la transaction doit être finalisée fin 1997, la mairie décide d’exercer son droit de préemption.

Mais pas au prix du marché…

La commune tente de préempter pour environ 160 000 francs, en valorisant le bien comme un terrain nu non constructible.

➡ soit près de dix fois moins que la valeur révélée par le marché.

La vente est alors bloquée.

Un écart de cette ampleur pose une question simple : le droit de préemption permet-il réellement à une collectivité d’acheter un bien à un dixième de sa valeur révélée par le marché ?

UNE ÉVALUATION BIAISÉE PAR DES INFORMATIONS MANQUANTES

Lors de la procédure judiciaire destinée à fixer la valeur de préemption, un élément majeur apparaît.

Certains documents déterminants n’avaient pas été fournis par l’administration lors de l’évaluation initiale du bien.

Parmi eux un certificat d’urbanisme du 21 novembre 1997 confirmant que la maison disposait d’une surface reconstructible (SHON) de 120 m².

En 1999, devant le Tribunal de grande instance de Toulon (juge de l’expropriation), le Commissaire du Gouvernement confirme clairement cette reconstructibilité et précise que ce document n’avait pas été pris en compte dans l’évaluation initiale.

En conséquence, par décision du 30 juin 1999, le Tribunal de grande instance de Toulon fixe la valeur du bien à environ 600 000 francs.

Cette décision reconnaît qu’il ne s’agit pas d’un simple terrain sans valeur, mais d’un bien comportant un bâti pouvant être reconstruit.

Mais le dossier connaît ensuite un nouveau retournement.

Par arrêt du 19 septembre 2000, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence revient sur cette analyse et retient finalement une valeur d’environ 160 000 francs, en considérant que le bâtiment devait être regardé comme une ruine non reconstructible du fait d’une dégradation suite à l’usure du temps avant 1992.

Cette position apparaît en décalage avec les conclusions du Commissaire du Gouvernement en 1999 sur la reconstructibilité du bâtiment, les preuves photographiques montrant l’existence du toit en 1996 ainsi que la jurisprudence récente et toutes les analyses techniques récentes.

UNE QUESTION QUI MÉRITE D’ÊTRE POSÉE

Dès 1999, le Commissaire du Gouvernement indiquait clairement que la maison disposait d’une surface reconstructible.

Pourquoi ce document n’a-t-il pas été pris en compte lors de la demande initiale d’évaluation du prix d’adjudication du bien ?

Et une autre question se pose aujourd’hui.

Après avoir autorisé une explosion ayant contribué à la destruction du toit, ayant conduit à une forte dévalorisation du bien, comment expliquer que la mairie n’ait pas transmis un document confirmant la reconstructibilité du bâtiment au moment même où elle tentait de préempter ce terrain à un prix très inférieur à sa valeur de marché ?

QUI A VRAIMENT BLOQUÉ LA SITUATION ?

Aujourd’hui, la mairie reproche publiquement au propriétaire d’avoir acheté la villa « à bas prix ».

Mais la chronologie réelle est la suivante :

• une explosion autorisée par la mairie entraîne la perte du toit
• la vente aux enchères intervient ensuite pour environ 500 000 francs
• un acheteur est trouvé pour 1 800 000 francs
• la mairie tente alors de préempter pour environ 160 000 francs
• la transaction de vente est bloquée

• la réhabilitation du bien sera ensuite refusée, tantôt au motif que l’état du bâtiment résulterait d’une usure du temps antérieure à 1992 et non à la suite d’un sinistre de 1996, tantôt au motif qu’il constituerait une « ruine » en contradiction avec la jurisprudence récente et l’expertise technique demandée par la mairie elle-même.

Résultat, près de 30 ans de blocage administratif, empêchant les propriétaires de disposer librement de leur bien.

UN DROIT DE PROPRIÉTÉ BLOQUÉ DEPUIS 30 ANS

Dans sa communication récente, la mairie insiste sur le statut juridique du propriétaire.

Mais ce point ne répond pas à la question essentielle et le code de l’urbanisme ne devrait pas s’appliquer de façon variable en fonction du statut juridique des propriétaires.

Le sujet est simple : un bien privé peut-il rester bloqué pendant près de 30 ans malgré des éléments juridiques et techniques montrant qu’il pourrait être réhabilité ?

Car plusieurs analyses indépendantes convergent vers la même conclusion depuis plus de vingt ans :

• 1997 : le certificat d’urbanisme délivré par la Mairie de Saint-Raphaël fait état d’une SHON reconstructible ;

• 1999 : le Commissaire du Gouvernement confirme la reconstructibilité du bâti ;
• 2025 : l’expertise judiciaire conclut à la réparabilité technique du bâtiment ;
• 2021 : la jurisprudence du Conseil d’État rappelle qu’un bâtiment dont les murs porteurs subsistent ne peut être assimilé à une simple ruine.

Pourtant, la situation reste bloquée et nos tentatives de discussions sur le fond restent sans réponse.

Pendant ce temps :

• un bâtiment historique du littoral varois continue de se dégrader
• le site reste exposé aux squats, aux dépôts sauvages et aux départs de feu
• aucune dépollution ne peut être engagée

Les documents et décisions de justice sont accessibles sur www.villamartel.com

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